O novo Marketbeat Portugal, publicado pela Cushman & Wakefield, revela que 2016 registou o segundo maior volume de transacções da história, com um total de 1,3 mil milhões de euros negociados em operações de investimento em imobiliário comercial.

De acordo com a consultora, o volume total de procura que foi transaccionado em 2016 foi de 146.700 m2, representando um crescimento ligeiro face a 2015 na ordem dos 1,5%.

Os valores de mercado traduziram o bom comportamento do sector, com uma correcção em baixa das yields ao longo de 2016. Em Dezembro as yields prime do mercado imobiliário situam-se nos 4,90% para escritórios, 5% para centros comerciais, 4,75% para comércio de rua e 6,50% para industrial. Estes valores reflectem mínimos históricos para os activos de comércio de rua, escritórios e centros comerciais.

No que concerne ao capital estrangeiro continuou a ser maioritário, ainda que os investidores nacionais tenham aumentado a sua quota face a 2015, sendo responsáveis por 18% do volume, 229 milhões de euros que foram maioritariamente alocados ao sector de escritórios (60%).

Nos escritórios, a Cushman & Wakefield refere que a procura registou um volume de cerca de 144 mil m2, em linha com 2015 e muito acima da média da última década. Neste sector os maiores negócios do ano transacto foram a expansão da sede do Santander na Praça de Espanha numa área de 9.800 m2; a segunda maior operação aconteceu na Torre G das Torres de Lisboa, com a ocupação de 7.900 m2 por parte da Manpower. O BNP Paribas foi mais uma vez protagonista no sector, com a terceira maior transacção do ano, tomando mais 6.100 m2 nas Torres do Colombo.

O estudo salienta que a escassez de oferta é o principal desafio face ao futuro, com uma descida continuada da taxa de desocupação, que no fecho de ano estava nos 8,8%. A resposta do sector foi nova subida na renda prime, que se encontra hoje nos 19€/m2/mês.

No sector do retalho também se verificou um crescimento significativo, sendo que o aumento no volume de vendas foi impulsionado por um crescimento do consumo privado e pelo incremento do turismo que acabou por contribuir para um acréscimo da procura por parte dos retalhistas.

Ao longo de 2016 foram registados, na amostra estudada pela Cushman & Wakefield, cerca de 500 novos contratos de retalho que representam um crescimento de 13% face a 2015.

O comércio de rua foi o segmento mais dinâmico, sendo responsável por quase metade das operações. À semelhança de 2015, o sector da restauração manteve uma elevada actividade, tendo representado 36% das novas aberturas. E no sector da moda verificou-se uma ligeira quebra face a 2015, mantendo-se ainda assim o segundo sector mais representativo, com 20% das aberturas da amostra.

A evolução positiva da procura permitiu um aumento significativo das rendas prime em centros comerciais e comércio de rua. Os valores médios registaram também correções em alta.

No industrial a procura manteve-se com pouco dinamismo. Ao longo do ano foram identificadas na Grande Lisboa 26 transacções que envolveram 95.000 m2 de área contratada. O maior negócio do ano foi a ocupação de um armazém em Loures com 28.000 m2. Em Novembro verificou-se a segunda maior: a ocupação de 11.600 m2 do Edifício Palmela 6 por parte de um operador logístico.

O sector de turismo manteve em 2016 a evolução positiva que se tem vindo a registar nos últimos anos. Os dados mais recentes de evolução da procura apontam para uma melhoria muito significativa: o número de hóspedes nos primeiros 11 meses do ano situou-se nos 18 milhões, com um crescimento homólogo de 9,9%; o número de dormidas teve evolução equivalente, com os estabelecimentos turísticos nacionais a registarem 51 milhões de dormidas, mais 9,5% que em 2015. Os proveitos de hotelaria ultrapassaram aos 2.760 milhões de euros, traduzindo um impressionante aumento de 17,1% face ao período homólogo anterior. O bom comportamento da procura sustenta um crescimento intenso da oferta.

Em 2016 inauguraram em Portugal 61 estabelecimentos hoteleiros que trouxeram ao mercado cerca de 2.800 quartos. Este crescimento deve manter-se nos anos seguintes: analisando as dez principais aberturas previstas até 2018, conclui-se uma oferta adicional de mais de 1.800 camas.

O mercado residencial em Portugal continuou a demonstrar ao longo de 2016 a recuperação que vinha a ser sentida já desde 2013. Os valores médios pedidos evoluíram em consonância, registando em Lisboa um crescimento de 9% face a 2015, situando-se nos €2.272/m². Na cidade do Porto, no entanto, registou-se uma quebra nos valores médios de acordo com a amostra do SIR, situando-se em Setembro nos €1.227/m². No que se refere à procura, manteve-se a forte actividade por parte de particulares estrangeiros, bem como o crescimento do segmento de reabilitação urbana em centro de cidade.

Para 2017 a Cushman & Wakefield acredita que a actividade de investimento deverá ultrapassar os níveis de 2016, podendo mesmo chegar a um novo recorde histórico, tendo em conta o vasto conjunto de operações que se encontram em fase avançada de negociações, bem como alguns portfólios prestes a entrar para o mercado.

Na promoção de escritórios o cenário mais provável é que ganhe um novo fôlego já a partir deste ano.

Ao nível da reabilitação urbana, a tendência que se iniciou nos últimos anos deve manter-se ao longo de 2017. A alternativa de desenvolvimento do uso de escritórios em projectos de reabilitação urbana poderá ser uma tendência para o futuro, particularmente em zonas da cidade onde este uso está a ganhar força, como é o caso das zonas ribeirinhas de Santos ou Alcântara.

O Marketbeat Portugal traça ainda o surgimento de novos conceitos em centros comerciais em que se vai assistir um aumento das zonas de lazer e restauração dos centros, que apostarão casa vez mais em proporcionar ao cliente uma alternativa de lazer, indo muito mais além da conveniência que era o principal enfoque do passado.

Outro cenário que poderá ocorrer é a alienação de grandes portfólios. Aproveitando os continuados níveis de liquidez no mercado, e no contexto de uma maior aproximação das expectativas de valor por parte de compradores e vendedores, o ano de 2017 será marcado pela concretização de operações de alienação de grandes portefólios por parte de bancos, seguradoras e empresas imobiliárias, levando à sua tão necessária recapitalização.

Refira-se que o Marketbeat Portugal é um estudo semestral promovido pela consultora Cushman & Wakefield que analisa a actividade imobiliária nos sectores de escritórios, retalho, industrial, residencial e hotelaria, bem como a actividade de investimento nacional.

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