Disponibilizando uma nova perspectiva sobre o que torna as cidades mais dinâmicas e atractivas em termos de oportunidades futuras, a JLL divulgou a segunda edição anual do City Momentum Index (CMI). A mesma revela que a indústria tecnológica contribui substancialmente para a dinamização dos mercados imobiliários das cidades.

Londres, San Jose, Pequim, Shenzhen e Xangai são as cidades que lideram a tabela deste ano do CMI, que regista ainda seis novas entradas no Top 20, nomeadamente: Ho Chi Minh (6º), Sidney (11º), Dublin (14º), Nairobi (15º), Melbourne (16º) e Nanjing (20º).

O CMI vai mais longe do que os habituais rankings económicos estáticos, aprofundando, por um lado, a análise dos factores subjacentes que mantêm as cidades competitivas e dinâmicas e, por outro, identificando os sinais de mudança que terão impacto no seu futuro.

Jeremy Kelly, Director de Global Research da JLL, explica os factores diferenciadores do CMI: “Ao passo que os típicos rankings de desempenho imobiliário revelam quais os mercados mais activos em termos de investimento e de ocupação, o CMI da JLL identifica quais as cidades globais que estão a mudar mais rapidamente. Ao expandir a nossa análise, combinando dinâmicas imobiliárias - como o investimento, os preços dos activos e os custos da construção - com factores sócio-económicos, poderemos examinar os sinais de mudança ao longo dos anos e compreender melhor as condicionantes do sucesso das cidades”.

Salientando ainda que “a existência de momentos de elevado dinamismo cria grandes oportunidades para uma cidade, mas também acarreta riscos. Embora o CMI 2015 sublinhe o sucesso de uma cidade e o seu ritmo de mudança na atualidade, não garante o desempenho futuro do imobiliário comercial nem identifica os mercados de investimento mais ‘quentes’. De ano para ano, temos observado que a indústria tecnológica está a funcionar como a força motriz dos mercados imobiliários das cidades, mas outras tendências, desde o ambiente à educação, também tiveram impacto no seu ritmo de mudança, o que resultou numa mudança das posições das cidades no ranking”, disse Kelly.

A listagem das cidades que integram o top 20 do CMI revela as principais tendências e alterações que estão a marcar a actual fase de dinamismo a nível global, sendo que as cidades mais ricas em tecnologia dominam o CMI.

Várias das cidades mais tecnológicas a nível mundial mantiveram a sua posição no top 20, incluindo Londres (1º), San Jose (2º), Boston (7º) e San Francisco (9º), mas da lista dos recém-chegados ao top 20 graças ao sector tecnológico inclui Sidney (11º), Bangalore (12º), Dublin (14º), Nairobi (15º) e Melbourne (16º).

As cidades chinesas continuam dinâmicas apesar do abrandamento económico. O recente desempenho económico da China não impediu que sete das suas cidades figurassem no top 20 global, sustentadas pela expansão continuada do mercado doméstico e da classe média. O comércio e a conectividade são factores críticos de sucesso para as cidades chinesas, tal como mostra o “corredor da dinâmica” ao longo do rio Yangtze e que liga Xangai (5º), Wuhan (8º), Chongqing (10º) e Nanjing (20º). À medida que a China sobe na cadeia de valor, o setor tecnológico tem-se tornado um fator importante para o sucesso das cidades, ajudando a impulsionar cidades como Pequim (3) e Shenzhen (4).

Londres e Dublin superam a Europa continental. Enquanto as cidades da Europa continental estão uma vez mais ausentes da lista das cidades mais dinâmicas, Londres encabeça o CMI 2015 e Dublin entrou para o top 20, ocupando a 14ª posição. Os indicadores económicos fortes de Londres, o investimento internacional, as perspectivas positivas e a reputação como polo tecnológico global impulsionaram a sua posição. Já Dublin, é hoje o mercado de escritórios a nível mundial com o crescimento mais rápido das rendas.

Enquanto seis novas cidades entraram no CMI 2015, alguns polos tecnológicos já consolidados e outros polos criativos, como Austin, Los Angeles e Seattle saíram do top 20. O mesmo se verificou com Tóquio e Hong-Kong, devido a uma perda temporária de dinâmica, já que continuam a registar fundamentals fortes a longo prazo. Pela primeira vez, estão representadas no CMI cidades da Índia e da África Subsaariana, o que se explica pela forte procura de espaços de escritórios por parte de empresas tecnológicas (Bangalore, 12º) e pela expansão de multinacionais (Nairobi, 15º).

O City Momentum Index, que é o relatório com maior número de downloads no Cities Research Center da JLL, avalia 120 cidades com base numa pontuação geral ponderada a partir de 37 variáveis de curto e longo prazo. Entre variáveis de desempenho sócio-económico de curto prazo (que pesam 40% no modelo) constam as alterações recentes e projecções do PIB e da demografia, tráfego aéreo de passageiros, presença de sedes corporativas e o peso dos níveis recentes de investimento directo na economia da cidade. As variáveis de desempenho imobiliário de curto prazo (com um peso de 30%) incluem as mudanças recentes e projecções no que toca à taxa de absorção líquida de espaços de escritórios, construção de escritórios, rendas de escritórios, construção de centros comerciais e rendas de retalho, volumes diretos de investimento em imobiliário comercial e transparência no sector imobiliário.

As variáveis de longo-prazo (que valem 30%) são aquelas que mais provavelmente determinarão a força futura da economia e do dinamismo imobiliário, incluindo indicadores de incubação de elevado valor como a presença de universidades e de infraestruturas de educação, capacidade de inovação, candidaturas a patentes internacionais e a presença de empresas de tecnologia.

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