A Cushman & Wakefield (C&W) avançou que as taxas de rentabilidade (yields) exigidas pelos investidores no mercado imobiliário nacional atingiram, no 2º trimestre do ano, mínimos históricos em quase todos os sectores. Desta forma conduziu a uma subida média do valor dos activos imobiliários prime em Portugal na ordem dos 30%.

Segundo a mais recente edição dos Snapshots Portugal, publicados trimestralmente pela C&W, O comércio de rua na cidade de Lisboa mantém-se como o activo estrela, com a yield mais baixa, nos 5,25% nas zonas do Chiado e Avenida da Liberdade; seguem-se os escritórios no prime CBD de Lisboa cuja yield em Junho de 2015 se encontrava nos 5,75%. Também o sector industrial, tradicionalmente menos procurado pelos investidores, verificou ao longo dos últimos 12 meses importantes correcções nas yields, fruto de um aumento da procura de investimento, atingindo no primeiro semestre do ano um mínimo histórico em Lisboa e no Porto, respectivamente nos 7% e 7,50%.

Os Snapshots Portugal resumem a actividade dos sectores de escritórios, retalho e industrial em cidades-chave, analisando tendências recentes, bem como dados de mercado e o seu impacto no sector imobiliário comercial.

O presente estudo revela que, no primeiro semestre do ano, o sector de escritórios registou novo crescimento, com a procura em crescimento e a oferta disponível em correcção. A absorção total no primeiro semestre foi de aproximadamente 50.000 m², representando um aumento de cerca de 25% em comparação com a primeira metade do ano de 2014.

Apesar de as rendas se manterem ainda estáveis, nota-se uma redução gradual dos incentivos concedidos por parte de proprietários. A zona 5 (Parque das Nações) representou a exceção em termos de evolução de valor, com uma subida da renda prime para os 15,50 €/m²/mês, fruto da escassez de espaços na zona.

O sector de escritórios continua a ser de grande interesse para investidores internacionais, principalmente para activos prime. No segundo trimestre registaram-se transações num total de 52 milhões de euros comparados com 40 milhões de euros no primeiro trimestre.

A maior procura resultou em nova compressão das yields prime, que desceram 50 pontos base no 2º trimestre para os 5,50%

No segundo semestre do ano deverá manter-se uma tendência de recuperação, ainda que a escassa oferta de produtos prime possa vir a constituir um obstáculo tanto em termos de crescimento da procura para ocupação como em termos de investimento.

Relativamente ao sector do retalho, segundo a C&W, tendo em linha com a evolução da economia, retratada por uma recuperação da confiança dos consumidores e por uma subida das vendas a retalho, o sector de comércio registou ao longo da primeira metade do ano, e de forma mais evidente no 2º trimestre, uma grande procura para lojas de rua em localizações prime bem como em centros comerciais regionais. Esta procura tem origem tanto em retalhistas locais como internacionais.

As rendas no 2º trimestre corresponderam a esta melhoria do mercado, tendo subido os valores prime em todos os sectores, com exceção dos retail parks. As rendas de comércio de rua em Lisboa situam-se hoje nos 87,5€/m²/mês na Avenida da Liberdade, 60€/m²/mês na Baixa e 97,5€/m²/mês no Chiado. As dos centros comerciais subiram para os 75 €/m²/mês nos centros mais procurados na Grande Lisboa.

A subida dos valores de mercado retrata não só um aumento da procura como também a limitação em termos de oferta disponível, tendo em conta o pipeline muito limitado. No segundo semestre de 2015 não se prevê a inauguração de novos conjuntos comerciais, ainda que ao longo dos primeiros meses do ano tenha sido anunciado o arranque de dois novos projectos: o projecto em Loulé do grupo Inter Ikea que irá oferecer uma unidade IKEA (21.300 m²), um centro comercial com 45.300 m² e um factory outlet (23.200 m²); e a retoma do centro Nova Arcada (antigo Dolce Vita Braga) com abertura prevista para 2016 e uma ABL de 67.500 m².

A confiança dos investidores no segmento de retalho mantem-se em crescimento, com maior nível de actividade já concretizado em volume de negócios. No primeiro semestre do ano foram transaccionados um total de 610 milhões de euros em activos de retalho, representando um crescimento massivo face a igual período do ano anterior no qual não se atingiram os 100 milhões de euros. A procura teve a sua origem maioritariamente em capitais internacionais, tanto institucionais como privados e institucionais.

As yields prime responderam em linha com o aumento de actividade tendo corrigido em media 50 pontos base em todos os segmentos de retalho, estando em Junho de 2015 nos 5,50% para centros comerciais, 5,25% para comércio de rua e 7,50% para retail parks; até ao final do ano é previsível que novas correcções em baixa aconteçam.

A consultora demonstra também que a recuperação da economia em Portugal ainda não produziu efeitos positivos visíveis no sector industrial, registando-se uma fraca procura com tendência de manutenção ao longo do ano.

No entanto, verifica-se um aumento de actividade no sector de investimento por parte de investidores internacionais principalmente no que se refere a activos logísticos, atraídos por yields muito competitivas relativamente a outros mercados europeus. No primeiro semestre foi registado um total de transacções de investimento na ordem dos 42 milhões de euros, e ainda que as rendas se tenham mantido estáveis, a yield prime desceu em 50 pontos base em Lisboa e Porto fixando-se actualmente nos 7,00 e 7,50% respectivamente.

“As perspectivas para o fecho do ano são positivas de forma transversal para todos os sectores do imobiliário. É previsível um aumento da procura tanto em termos de ocupação como de investimento, fruto da recuperação da economia e do forte interesse que os activos imobiliários em Portugal têm registado junto de investidores internacionais institucionais e privados. Até o fecho do ano são esperadas novas correcções em alta das rendas de mercado e novos ajustamentos em baixa das yields, com um efeito duplo de valorização dos activos imobiliários”, conclui Marta Esteves Costa, associate e directora ibérica de research & consultoria da Cushman & Wakefield. 

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