Perguntámos a algumas consultoras a operar no mercado imobiliário português se concordam, ou não, com a possibilidade de as boas oportunidades de investimento em Portugal serem mais caras do que em Espanha ou Itália. Saiba o que responderam.

Aguirre Newman – Director-Geral Paulo Silva

“Admito que pontualmente, e excepcionalmente, possa acontecer. Todavia, de uma forma genérica não espelha a realidade dos mercados e só por desconhecimento pode ser defendido”.

B. Prime – Managing Partner Jorge Bota

“Não me parece! Não só as nossas rendas são inferiores como as taxas de rentabilidade são superiores. Ora, assim sendo, numa comparação de valores, não poderemos ser mais caros. Havendo uma ponderação dos riscos, é que poderá eventualmente esperar-se que os preços pudessem ser ainda mais baixos, mas mesmo nessa análise, essa conclusão me parece discutível”.

CBRE - Director do Departamento de Investimento CBRE Portugal Nuno Nunes

“Não considero que seja esse o caso. Atendendo aos prémios de risco de cada um dos três países e os yields que se têm vindo a praticar em cada um dos mercados, diria que Portugal está pelo menos em linha ou mesmo relativamente a desconto em relação a Espanha e Itália. Tome-se como exemplo Espanha onde existem registos de várias operações de activos de escritórios e de retalho com yields abaixo de 4% enquanto em Portugal as yields prime para activos de retalho e escritórios ainda estão 125 pontos base e 200 pontos base acima, respectivamente. A tendência é que este gap venha a diminuir no curto prazo”.

Worx – CEO Pedro Rutkowski

“Não concordo! Tudo tem a ver com o prémio de risco do País assim como oferta versus procura. Mas não existe qualquer dúvida de que um edifício prime em Lisboa (Avenida da Liberdade) tem taxas de retorno mais altas do que um edifício prime em Madrid (Paseo Castellana) e quem pensa o contrário não está dentro do mercado. No imobiliário existem diversos factores a considerar no momento de investir que vão bem além das taxas de retorno. A qualidade do imóvel, a garantia do inquilino, a durabilidade do contrato de arrendamento, o estado do imóvel, o risco do País e o custo de financiamento são alguns dos factores a ter em conta na altura de investir. Numa análise mais profunda é importante perceber se os valores de renda são compatíveis e adequados ao mercado e se as espectativas das rendas são de crescimento ou de redução, podendo ir ainda mais longe verificando-se os rácios dos edifícios (diferencial entre área útil e área bruta) e a flexibilidade do mesmo (se o inquilino actual sair qual a facilidade de adaptação do espaço). Os ganhos de capital, durante o período do investimento, decorrentes destas questões, serão o grande factor de decisão na hora de investir. A verdade é que a maioria dos investidores decidem investir em Portugal após realizarem investimentos em Espanha mas, com o mercado espanhol ‘esgotado e com yields excessivamente baixas’, os grandes fundos, muitas vezes a operar em Portugal através dos seus escritórios em Espanha, Reino Unido ou França começam cada vez mais a considerar o nosso país como alternativa. Ainda assim, Portugal continua a não dar totais condições para atrair este tipo de investidores e as reformas fiscais feitas nos últimos anos ainda não são suficientes. Também em Itália as prime yields de retalho estão no valor mais baixo de sempre 4.25% seguidas pelas yields de escritórios a 5%, valores bastante mais agressivos do que os praticados em Portugal, pelo que não é verdade que Portugal esteja mais caro que esses países”.

Foto: Anabela Loureiro

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