Nos últimos dois anos, a Caixa Económica Montepio Geral (CEMG) reduziu a sua carteira de imóveis para venda em cerca de 200 milhões de euros. O administrador Fernando Santo explica como esta entidade bancária teve que assumir, transitoriamente, o papel de promotor imobiliário, levanta o véu sobre o site que vai ser lançado em breve e reflecte sobre o actual estado do mercado.

Os dados avançados pela CEMG demonstram que, no primeiro trimestre de 2017, o valor das propostas aprovadas para a venda de imóveis próprios ultrapassou os 95 milhões de euros, representando um crescimento de  130% face ao período homólogo de 2016, o que revela um elevado crescimento  distribuído por todo o País.

A partir do último trimestre de 2016 começou a sentir-se o interesse pela compra de lotes de terreno, sinal de que o ciclo imobiliário tenderá a iniciar novas construções, sem contudo se repetirem os erros do passado, pois os critérios e a avaliação de risco são mais selectivos.

Para 2017, a CEMG antecipa que as vendas imobiliárias deverão ultrapassar os 230 milhões de euros.

Para esta evolução positiva a CEMG adianta que “para além das condições de mercado também muito contribuiu o modelo de gestão do negócio imobiliário, em que o objectivo é criar valor e todo o processo é gerido como se fosse um promotor imobiliário”. Por isso afirma: “Pode demorar mais tempo mas reduz-se o risco e cria-se valor, tendo por base competências próprias”.

Para breve está previsto o lançamento do site dedicado ao imobiliário – imoveismontepio.pt. Segundo Fernando Santo, “trata-se de um instrumento que vai potenciar a estratégia” iniciada em 2014, e simultaneamente, no que se refere ao crédito, introduziu-se uma apreciação mais qualitativa na avaliação do risco do financiamento à construção ou à reabilitação urbana”. Por outras palavras, como diz, esta nova dinâmica “permitiu aos nossos clientes, do lado da Caixa Económica, uma análise dos riscos associados ao negócio imobiliário, procurando-se mitigar os mesmos”.

Para o efeito, reuniram um conjunto de profissionais do sector, especialistas em diferentes áreas, possibilitando uma intervenção com valências mais próximas das que normalmente são utilizadas pelos promotores imobiliários. Neste sentido, “os imóveis que estavam por acabar, foram terminados directamente pela CEMG recorrendo a empresas de construção, engenheiros, projectistas, entre outros, e definimos uma estratégia de comercialização que envolveu cerca de 90 mediadores que detêm contratos de exclusividade com a CEMG e demais empresas do grupo”. Os restantes mediadores a operar no País sem contrato de exclusividade, quando intervêm na comercialização “recebem 50% da comissão, mas este valor vai ser agora alterado para 70% passando o mediador que tem a exclusividade a receber 30%”, explica.

A partir de 2015 a CEMG “conseguiu inverter a tendência do que era o mercado até então, e passou a vender mais imóveis face aos que entravam para a carteira do banco. Em linguagem hidráulica, significa que começámos a esvaziar a nossa carteira de imóveis”, ou seja, “em dois anos “esvaziámos” cerca de 200 milhões de euros em imóveis, com preços alinhados com o mercado”.

Conforme nos foi revelado, o novo site funciona como montra de toda a oferta imobiliária da CEMG, com cerca de 5.000 imóveis, propriedade das empresas do grupo Montepio. Estes imóveis distribuem-se por todo o País, abrangendo os vários usos possíveis, com especial enfoque em imobiliário residencial e terrenos para construção.

O site vai, assim, permitir “responder mais rápido aos clientes” e “acelerar ainda mais a redução da carteira de imóveis” da CEMG, evidenciando as oportunidades de negócio.

Quando questionado sobre o actual mercado imobiliário, Fernando Santo concorda que “existem preços elevados ou acima do mercado que habitualmente era usado como referência, consequência do investimento estrangeiro”, mas diz peremptoriamente que “não há especulação, pois o mercado é de acesso livre. O que se verifica é procura elevada para algumas zonas muito específicas”. Aliás, na sua opinião, “estes investimentos em zonas específicas não podem ser utilizados como referência do mercado imobiliário em Portugal, ou mesmo nas cidades de Lisboa ou Porto. O que se gerou foi uma elevada assimetria entre diferentes zonas, como nunca se tinha registado”.

“Há que reconhecer que tem sido o investimento no turismo e o investimento estrangeiro que tem vindo a requalificar e a reabilitar algumas dessas zonas específicas, que anteriormente foram gradualmente abandonadas deixando em elevado estado de degradação os edifícios e cada vez com menos residentes. Não deixa de ser curioso que as críticas a este tipo de investimento venham agora daqueles que nada fizeram para inverter a situação que os censos bem demonstram”, conclui.

Foto: Artur

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