Para responder a esta questão, levantada, sobretudo, por muitos investidores internacionais, a consultora CBRE e a sociedade de advogados Garrigues lançaram a segunda edição do “The Property Handbook”. Este guia é publicado numa altura em que o mercado está mais dinâmico mas com entraves aos Golden Visa.

O “The Property Handbook” é um manual prático que disponibiliza toda a informação sobre o sector imobiliário português, com ênfase no mercado residencial e hoteleiro, e que explica também as questões legais e fiscais associadas ao investimento.

Lançado pela primeira vez em 2012, numa altura em que, segundo o responsável pelo departamento de Imobiliário e Urbanismo da Garrigues Portugal, Miguel Marques dos Santos, existia um “marasmo” do mercado, este estudo foi a forma de “dar o contributo para o investimento imobiliário”. Aliás, o advogado referiu que “cerca de 200/400 milhões de euros de investimento passou por este guia que serviu de base a contactos internacionais”.

Agora, o novo guia surge num momento em que Portugal está “nos radares internacionais”, como afirmou Francisco Horta e Costa, Managing Director da CBRE, onde passou a existir um “enquadramento legal” mais propício ao investimento internacional e onde surgiram duas novas apostas a “reabilitação urbana e a hotelaria”. Cristian Arouca, Associate Director da CBRE, chamou a atenção para o facto de já em 2012 existir “algum investimento em hotelaria mas não se verificava um apetite pela hotelaria e reabilitação urbana” enquanto “investimento de rendimento”.

Miguel Marques dos Santos recordou que o actual investimento internacional só é possível porque surgiu um “novo regime do arrendamento urbano”, um “novo regime da reabilitação urbana e das obras”, assim como um “regime fiscal e programas de incentivo ao investimento estrangeiro”, como é o caso dos Golden Visa e do Regime Fiscal para Residentes Não-Habituais.

O advogado da Garrigues lamentou, no entanto, que “por causa dos erros de uns (referindo-se ao caso de corrupção) o processo dos Golden Visa esteja com grandes atrasados”. Avançando mesmo que tem um cliente que pretende investir 50 milhões de euros em Lisboa mas que o negócio ainda não foi concretizado porque está à espera de esclarecimentos por parte das entidades oficiais (AICEP). O mesmo serviço que dava luz verde aos pedidos em 15 dias, leva agora três a seis meses a dar uma resposta “correndo-se o risco de quando der uma resposta já o nosso cliente tenha investido em outro local”. Aliás, um dos membros da equipa da Garrigues tentou hoje consultar o Manual de Boas Práticas lançado para o investimento estrangeiro e deparou-se com o facto de não estar disponível online mas apenas nos escritórios do SEF, através de marcação, à sala fechada e sem telemóvel, sendo que o mesmo só conseguiu agendamento para o mês de Agosto…

Mas não foi só o cenário económico e político que mudou. Segundo os dados avançados pela CBRE, nos últimos três anos, a procura também mudou. Se em 2012 os investidores eram maioritariamente portugueses (54%) e do Reino Unido (17%); em 2013 eram, sobretudo, oriundos do Brasil, Angola, Médio-Oriente e Rússia; já em 2014, passaram a ser provenientes dos Estados Unidos da América (57%) e China (8%), surgindo também outros países como França ou Holanda. No caso particular dos investidores norte-americanos, esclarece que têm “uma grande capacidade de levantar dinheiro e investir em grande escala”. Agora também denota-se que existem mais “investidores privados”, “family offices muito activos em Lisboa” e “novos promotores imobiliários interessados em reabilitação”, acrescenta Francisco Horta e Costa.

De salientar ainda que existe actualmente o “regresso de algum financiamento, que era tabu em 2012”, afirma o representante máximo da CBRE Portugal. “Não propriamente de bancos portugueses (só financiam os próprios produtos), mas de bancos estrangeiros”, nomeadamente de Inglaterra e Espanha.

Do mesmo modo, assistiu-se a uma diversificação dos sectores onde se faz investimento, onde se verifica uma clara aposta no “imobiliário de rendimento”, nos “fundos de investimento imobiliário” e no “turismo”, dando como exemplo as grandes operações de Vilamoura (a maior dos últimos 10 anos) e dos Hotéis Tivoli. Francisco Horta e Costa declarou ainda que existe um “surto de reabilitação urbana em Lisboa e no Porto” muito alavancado no investimento internacional.

Refira-se que, tendo em conta que os investidores estrangeiros têm, neste momento, “excesso de liquidez”, que “as taxas de juro no mercado de capitais estão extremamente baixas ou mesmo negativas” e que isso conduz a “yields de 5% ou 6%”, facilmente se percebe por que razão o imobiliário português está tão apelativo enquanto fonte de rendimento anual.

Em 2007, não existia, por exemplo, algo que agora se verifica: pagar por um edifício na Avenida da Liberdade, zona prime, 3.000 euros/m2. Se o edifício for arrendado por 100m2/mês a uma taxa de 6% o investidor obterá 20.000 euros/m2. Do mesmo modo, já se começa a verificar uma expansão geográfica dos investidores em Lisboa, onde se começa a ter ‘apetite’ por artérias que até ao momento não eram equacionadas, tal é o caso da Avenida Duque de Loulé.

Refira-se, no entanto, que, segundo, Miguel Marques dos Santos, “dentro de 25 anos a Avenida da Liberdade estará toda reabilitada” e isso significa, por um lado, “falta de produto disponível” mas, por outro, “um novo e diferente tipo de investimento”.

Quanto ao investimento em imobiliário comercial, os dados apresentados mostram que, em 2007, o volume de investimento anual foi de 1.401 milhões de euros, tendo-se atingido o pior cenário em 2012, com 105 milhões de euros, para começar a subir a partir de 2013. Em 2014 foi já de 867 milhões de euros e estima-se que em 2015 atinja o 1.000, sendo que no primeiro trimestre de 2015 o mercado já alcançou os 200 milhões de euros e antes do finalizar o segundo trimestre os valores estejam fixados nos 800 milhões de euros. Por isso, Francisco Horta e Costa acredita que “os números de 2015 se não ultrapassarem vão ficar muito próximos dos de 2007”.

Face a esta evolução do mercado, Miguel Marques dos Santos remata que “os investidores são cada vez mais profissionais e exigentes e necessitam de ferramentas práticas e acessíveis, de leitura fácil mas muito completa, e este guia (“The Property Hanbook”) vem, uma vez mais, dar resposta a essa necessidade”.

O mesmo referiu ainda que "o novo Regime dos Fundos e das Sociedades de Investimento (regime fiscal que entra em vigor no dia 1 de Julho) por si só já justifica a elaboração deste Guia no próximo ano".

Foto: CBRE

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