A consultora imobiliária global Cushman & Wakefield (C&W) apresentou os últimos dados do mercado de investimento imobiliário em Portugal, que confirmam a retoma iniciada no segundo semestre de 2014. Os volumes de investimento que envolvem as operações fechadas ao longo dos primeiros cinco meses do ano em Portugal são já superiores ao total de volume transacionado ao longo dos doze meses de 2014.

De Janeiro a Maio de 2015 foram transaccionados em Portugal cerca de 800 milhões de euros em activos de imobiliário comercial envolvendo mais de 20 activos e representando um fluxo de capitais estrangeiros a entrarem no país de mais de 600 milhões de euros

Estes valores retratam um máximo histórico no mercado imobiliário em Portugal, nunca em mais de 15 anos de registo de transacções foi atingido no primeiro semestre do ano um valor tão elevado em termos de operações de investimento imobiliário. Nem mesmo nos anos de 2006 e 2007, até à data recordes em termos de volume de investimento transaccionado, foram atingidos no primeiro semestre valores tão significativos.

A média de volume transaccionado no primeiro semestre ao longo dos últimos 17 anos situa-se nos 300 milhões de euros, menos de metade do valor que foi transaccionado em 2015 em apenas cinco meses.

À semelhança do ano passado, o peso dos investidores estrangeiros foi também muito significativo, com mais de 600 milhões de euros transaccionados, representando quase 80% do total dos negócios concretizados.

Os capitais americanos foram os mais representativos, canalizando para o imobiliário comercial nacional mais de 400 milhões de euros e atingindo desta forma um novo máximo histórico para o investimento norte-americano no sector imobiliário português, que ao longo de 2014 se tinha cifrado em 350 milhões de euros.

Os capitais de origem espanhola foram os segundos mais elevados em termos de volume de investimento, tendo sido responsáveis por 22% do total investido. Em 3º lugar seguiram-se os investidores de origem tailandesa, representados na totalidade pelo grupo Minor International que adquiriu no primeiro trimestre do ano um portfólio de quatro Hotéis Tivoli à Gespatrimonio Rendimento por um valor que se aproximou dos 120 milhões de euros.

O volume médio por negócio de investimento comercial confirmou o maior dinamismo no mercado, situando-se perto dos 58 milhões de euros, largamente acima da média dos últimos dez anos, de cerca de 17 milhões de euros. O aumento do volume médio por transação não se deveu exclusivamente a uma mudança em termos de activos negociados.

O sector de retalho, após alguns anos de menor atrcatividade junto dos investidores institucionais, recuperou este ano a primazia em termos de volume de capital investido, representando 67% do total transaccionado.

Neste sector, destaque para a compra de um portfólio ibérico de três centros comerciais pelos americanos da Blackstone à Commerzreal, nos quais se incluíam o Almada Forum, como activo principal, e o Fórum Montijo, vendidos por um valor estimado pela Real Capital Analytics em mais de 370 milhões de euros.

O segundo sector mais representativo em termos de volume de capital investido foi o hoteleiro, representado exclusivamente pelo negócio da compra do portfólio de hotéis Tivoli.

À excepção do que tem sido a tendência dos últimos anos, o sector de escritórios representou apenas 9% do total de capitais investidos de Janeiro a Maio em activos imobiliários comerciais em Portugal, envolvendo um total de quatro operações e mais de 70 milhões de euros.

O negócio que envolveu o edifício Entrecampos, 28, localizado no Central Business District da cidade de Lisboa e ocupado a 100% por uma empresa do Grupo PT, foi o mais representativo em termos de valor. Este edifício foi comprado no primeiro trimestre do ano por um fundo gerido pela sociedade gestora Norfin, apoiado por capitais americanos, à gestora de fundos Aberdeen.

Os valores de mercado retratam naturalmente o forte crescimento da actividade, e desde o princípio do ano que é claro um aumento da pressão por parte do mercado na correcção em baixa das yields.

A partir de meados de 2014 o grande volume de transacções no imobiliário comercial em Portugal levou à consequente recuperação de valor dos ativos, via descida das yields de referência. Hoje, num prazo de 18 meses, as yields recuperaram entre os 150 e os 225 pontos base, com as propriedades industriais a refletirem uma recuperação absoluta mais acentuada.

No primeiro trimestre de 2015 as yields prime aproximam-se já dos valores pré-crise, situando-se respectivamente nos 6% para escritórios e centros comerciais, 5,75% para comércio de rua e 7,50% para industrial.

Segundo Marta Esteves Costa, associate, directora do departamento de research & consultoria da C&W, “tendo em conta a atual situação do mercado e o volume de negócios ainda em curso, as nossas expectativas apontam para uma manutenção deste forte crescimento do volume total transaccionado, sendo cada vez mais provável que se atinja um novo recorde absoluto em termos de volume de capitais investidos no mercado português”.

Esta evolução deverá ainda ter o seu efeito em termos de compressão das yields prime, sendo, no entanto, esperada uma correcção mais acentuada para as yields médias, diminuindo desta forma o prémio de risco pago pela aquisição de produtos não prime, facto que decorrerá de uma maior escassez de oferta de imóveis de qualidade.

Foto: Tivoli Lisboa

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